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房地产真正开始刮骨疗毒了

五一前夕，北京土地市场再次迎来重磅竞拍——一个起始总价126亿的朝阳组团地块。那天上午，我又问了几家央国企的朋友去吗。他们说：当然去看看。最终出现在现场的，是保利、中建智地 金茂 越秀 朝阳城发、招商、中海……都是央国企，无一民企。不过，地块竞拍的激烈程度，似乎匹配不上关注的热度。最终中建智地 金茂 越秀 朝阳城发的联合体，底价拿下这块地。5.45万元每平米的楼面价，还是刷新了近两年朝阳宅地单价纪录。一个多月前，北京海淀的树村地块拍卖现场，几乎也都是这些央国企的身影。唯一不同的是，那块地竞价了270多轮，耗时3个小时。据说竞拍阶段有一家房企突然从现场消失，过了不久再次出现，并持续举牌。有人开玩笑说：他们是不是去申请刷卡额度去了？最终，这块地被中海拿下，楼板价每平米10.23万，超越了1月份的朱房地块：成为北京新任楼板价地王。依旧这些参与北京地王竞拍的开发商们，之前也在成都相遇了。成都大源西地块拍卖现场，还是这些耳熟能详的房企：中海、华润、金茂、招商、绿城、建发……最终，招商以3.1万的楼面价成功拿下：溢价率70%。这块地也超越了去年的金融城H12，成为：成都新的楼面地王。基本上又是这些地产商，又在杭州相遇，并一起制造了杭州的水电新村新地王。经过过去五年的淘汰赛，中国房地产的主力，就剩下这几家公司了。
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这两天我翻了翻Wind数据。在A股和港股的房地产上市公司中，共有90家内地房企发布了2024年全年业绩预告。90家房企里，预计实现正向盈利的企业只有29家：不到三分之一。首次出现年报亏损的房企，一共有27家。7年前就高喊活下去的万科，去年亏了450亿，34年以来首次亏损。千亿房企数量，进一步减少至11家。一夜之间，行业回到了2016年水平。我之前写过一次。去年年中，一个调研房地产行业的中央调研组下来了。他们从100多家上市房企里，抽了20家民营房企、10家国企进行了调研，得出了一个结论：民企在悬崖之下，国企在悬崖边上。这并非危言耸听。看看去年亏损的房企，央国企并不在少数。于是过完年，很多房企都开始调整组织架构，为打硬仗开始做准备了。尤其是四大央企，保利发展进行了新一轮的组织架构调整及人事变动，合并八个区域，调防了一众管理层；招商拿最重要的华东区域开刀，进行内部合并；至于华润置地，他们去年就把原有7个大区重组为5个大区，精简了8个地区公司……四大央企改革的方向，都是减少组织层级，总部直接拉通一线业务。改革力度最大的，还是金茂。昨天，中国金茂就正式发了一份内部文件。文件说，为了强化总部运营管控及管理穿透，提高组织敏捷度，助推重点城市做强做优，公司将进行组织架构调整，将“总部－区域－城市”三级管控架构，调整为“总部－地区”二级管控架构：取消所有区域公司。金茂还将对城市公司进行撤并重组，城市公司统一更名为地区公司。比如撤销金茂华北区域公司，原华北直管项目群新设为金茂北京地区公司。房地产行业通行了多年的三级管控制度，开始退出历史舞台了。
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第一个做三级管控的公司，是碧桂园。2008年至2010年，碧桂园先后成立了东北、广清、江中、湘渝川赣、苏皖、粤闽等15个区域公司。‌莫斌加盟碧桂园后，正式开始做实三级管控，碧桂园的规模，很快迎来爆发。此后，进行全国性扩张的公司都学习碧桂园，基本上都走向了三级管控。但三级管控最难的，是高高在上的集团，如何激发已成诸侯的区域管理层的士气。莫斌的办法是，将土地拓展权逐步下放到区域，并允许跨区域投资。但前方士兵对金钱的渴望是无限的，碧桂园不断推出成就共享、同心共享等各种跟投机制，刺激区域总们宵衣旰食。碧桂园成为宇宙房企，但后来的危机，也早已埋下。赚得盆满钵满的区域总们，一有机会，就想着落袋为安，离开组织，哪管身后的洪水滔天。早就发现了问题的吴建斌说过，区域公司为了完成目标，会越来越多做项目融资，影响集团的融资额度，而且买错地，买地不慎的事，时有发生。他的建议，全部被杨国强驳回。更重要的是，为了自身利益，区域总们会给总部编织一个信息茧房，为了迎合老板，他们会树立各种不切实际的目标：总部收到的，全是好消息。有人在知乎上问过一个问题，为什么几乎所有历史模拟游戏，都无法模拟大国的衰落？最好的回答是因为游戏的数据百分百真实，任何问题稍微露出苗头，你都会第一时间去补救。然而在现实中，你可能每天接到的汇报就是经济一直在增长，粮食每年都丰收，前线大捷，歼敌几十万后大军顺利转进，人民满意度100%：只是不知道为啥，突然天兵就杀到皇城脚下了。杨国强、许家印、黄其森、孙宏斌目前遇到的危机，与这样的信息茧房不无关系。前一天还在庆祝荣登世界500强榜单，第二天银行催债的人就上门了。黄其森后来说过，房地产最大的泡沫，是人的泡沫。他是真的被坑怕了。
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作为市场化程度最高的央企之一，金茂是从2023年下半年开始收缩战线的。去年金茂的归母净利润10亿元人民币，与2023年的亏损69亿元相比，实现扭亏为盈。金茂在公告中说，实现业绩增长，除了计提减值拨备的下降外，还包括：强化管理，降本增效。去年底，母公司中化集团总经理焦健在一次内部会议上说，金茂顶住了市场下行压力、稳住了公司局面，实现了当期经营效益，为集团作出了较大贡献。他还说：金茂是让集团放心的企业。在这之后，金茂开始酝酿转守为攻了。3月11日，中国金茂发布人事变动公告。张增根卸任公司主席，从他的年龄来看，已到退休之时。CEO陶天海接任。陶天海在成为CEO之前，掌舵金茂的华东区域。2015年，上海的大宁金茂府横空出世，几乎以一己之力，改写了上海房地产的价格体系，成了全国房地产大涨的序曲。大宁金茂府的操盘手，正是陶天海。他在第一线，亲眼看着一个产品、一家子公司，会怎样深刻影响一家大公司的命运；他也知道，金茂现在的问题是什么。从三级管控到二级管控，最累的会是总部。他们必须亲自到第一线了。金茂的朋友说，陶天海在内部大会上讲：现在人类都进入AI时代了，金茂有些员工还活在清朝，辫子都还剪掉。这家公司正在跟过去翻篇。
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比起房地产，隔壁的汽车行业淘汰赛就残酷多了，是真的刺刀见红。那是一个真正不问出身的舞台，只要有能力折腾，都能创造奇迹——只有一款车的小米，生产线都干冒烟了；跨行而来的华为，几乎要把BBA赶出中国赛区；毫不起眼的零跑，现在是新势力前三名.......李想预言过，十年后主流车企将只剩下八家；何小鹏前不久给出判断，最终存活下的车企在7家以内。比起他们，开发商的存活率还是高了很多。其中，小鹏的起死回生，是汽车行业2024年最大的看点。小鹏的起死回生，是从组织变革开始的。两位联合创始人变成顾问，十个副总裁裁掉八个，采购部门更是被一锅端，有媒体评价：小鹏汽车最大的改款，不是车，而是何小鹏本人。何小鹏最难的时候，咨询过雷军自己该怎么办。雷军告诉他，小鹏最大的问题是：你只想做董事长，不想做 CEO。早就财富自由的何小鹏这才把豪言壮语放一边，到生产第一线，开始学着做一个合格的制造业CEO。从金茂开始，很多国企开发商的董事长，要学习做CEO了。

作为普通人，我深切感受到楼市调控就像一把“双刃剑”，既为生活带来了希望和保障，也存在一些让人纠结的地方。

从积极的一面来看，楼市调控让我看到了“住有所居”的曙光。限购、限贷政策有效遏制了炒房行为，避免房价被人为推高。以前看着房价一路飙升，作为工薪阶层的我感觉买房遥不可及，调控后房价逐渐趋于稳定，让我对未来购置房产有了更多信心。而且保障性住房供应的增加，也给像我这样暂时资金不足的群体提供了过渡选择，身边不少朋友通过公租房、共有产权房解决了住房难题 。同时，调控防范金融风险也让我意识到，稳定的房地产市场关系着整个经济环境和就业形势。如果房价大起大落引发金融危机，普通人的工作和收入都会受到冲击，现在的调控政策无疑是给经济和我们的生活上了一道“安全锁”。

不过，从个人体验出发，楼市调控也存在一些有待完善之处。不同城市的市场差异很大，有些政策在本地的落地效果并不理想。比如我所在的三线城市，本身购房需求并不旺盛，但一些调控政策“一刀切”下来，开发商拿地更谨慎，新楼盘减少，可选房源变少了，反而在一定程度上加剧了局部的供需矛盾。而且政策调整的节奏有时候让人捉摸不透，当市场出现新变化时，政策的反应速度稍显迟缓，导致我们这些有购房计划的人在观望和出手之间反复纠结，生怕因为政策变动而“买贵”或“买错” 。

但无论如何，楼市调控的出发点和大方向是为了让房地产市场更健康、更公平。虽然目前还有一些小问题，但我相信随着政策的不断优化，未来既能保障我们普通人的住房权益，也能让房地产市场真正实现长期稳定发展，让房子回归居住本质，让更多人圆上“安居梦”。